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春节前,在“限地价,竞房价”政策下,郑州市土地市场出现了房企为竞得土地竟然报出“1元房价”的奇葩现象,引来业内非议,郑州市国土资源局随即叫停了该地块的出让。

  • “1元”房价的由来

2016年,郑州楼市可谓火爆。

据不完全统计,2016年9月6日之前郑州已在土地市场拍出9宗高价地块,恒大、万科、雅居乐、荣盛、碧桂园等地产商均刷新过郑州土地市场的单价纪录。

楼市方面,2016年,国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,郑州环比价格涨幅5.6%,居全国第一位。

为给楼市、土地市场降温,早在去年9月14日,郑州市出台了9项措施,其中1条就是限制土地价格的飙高,提出“限地价,竞房价”:郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率,网挂报价中止,此即土地价格“熔断”,之后参与网挂的竞买人现场竞综合房价,价低者得。

2016年10月27日,郑州市又发布《国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》,规定出让郑东新区、郑州经济开发区范围内的住宅用地使用权时,竞买人先竞地价,地价如达到熔断(熔断价为起始价的150%),再竞房价,即竞买人承诺销售房价不得高于规定的所处区域的综合房价,且其所报的综合房价最低者为土地竞得人。土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。

  • 为抢到土地,房企想尽了办法。

今年1月22日,郑州市郑东新区挂牌出让7宗住宅用地,其中,多宗土地触发“熔断”价格。成交记录显示,牟政出【2016】198号土地综合房价仅为1元/平方米,地价5.4亿元,竞得者为河南好喜地置业有限公司。这意味着如果该地块成功出让,房屋的销售价格为1元/平方米。

郑东15号地块以23631元/平方米的最低房价报价拍出,这一综合房价仅比楼面价高了2元/平方米。牟政出【2016】199号地块的综合房价报价为4100元/平方米,低于楼面价333元/平方米。

  • 新政剑指不正当竞争

为了弥补这一政策漏洞,引导市场良性竞争,2月7日,郑州市人民政府网站发布《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》(下称“通知”),制止不正当竞争行为。

上述通知明确指出:

一、郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价,并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价,以保护公平竞争。地价达到熔断价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

二、为防止土地竞买过程中的恶意竞价行为以及房屋销售过程中的暗箱操作,通过“限地价、竞房价”方式取得土地的新建商品住房项目销售时,需在严格监督下公开面向社会销售,确保商品住房销售的公平、公正。

王毅敏表示,“新政”是对之前不完善的地方进行完善。决定地价高低的主要是供应的节奏还有拆迁成本高低。目前拆迁成本很高,土地降温不易。“熔断”机制只是不让房企把地价抬得过高。

观点认为,此前郑州土地竞拍市场出现“1元房价”乱象的背后,折射出郑州土地市场竞拍规则的漏洞。

去年,郑州市房价一路攀高,土地市场“地王”频出、高烧不退,为给楼市、土地市场降温,郑州市提出“限地价,竞房价”的举措,其规定:郑东新区、郑州经济开发区范围内的住宅用地使用权时,竞买人先竞地价,地价如达到熔断(熔断价为起始价的150%)再竞房价,即竞买人承诺销售房价不得高于规定的所处区域的综合房价,且其所报的综合房价最低者为土地竞得人。土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。

这一政策的出台给火热的土地竞拍市场浇了冷水。新年伊始,郑州多幅地块均已底价成交,但是,这一政策只是强调遵循“价低者得”的思路,并未规定出房企所应遵循的“最低报价”。

在1月22日郑州市郑东新区出让的7宗住宅地块中,其中5宗地块的综合房价涉嫌低于成本价,更出人意料是,其中,1幅地块的综合房价报价仅仅为每平方米1元,也就是说房价不得超过每平方米1元。

目前,上述5宗地块的出让工作已被叫停。如果按照最新通知中“土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价”的规定,上述5宗土地很可能因为报价低于成本价而被宣布无效。
来源:百家号 日期:17-02-10